12月投稿より、土地分譲事業の裏側を公開しています。
改めて物件概要のご説明です。
所在：伊勢崎市西久保町二丁目、総区画数：3区画（70坪、70坪、77坪）
販売価格：各690万円
2月までの投稿で、原価項目は、仲介手数料（66万円）、測量農転費用（68万円）、造成費用（583万円）、合計717万円と
公開しました。
前回説明漏れしましたが、水道メーター3器の費用（約30万円）も原価に含まれます。
今回は仕入れ価格、金利・融資事務手数料等の諸経費を公開します
まず土地の仕入れ価格ですが、2筆合計で900万円です。（坪3.4万円）
細かい部分ですが、所有権移転の登記費用26.4万円、取得税16.6万円、固都税5.5万円、印紙0.2万円も原価に含みます。
借入期間は2.6年、当初1年分の金利（3％、51万円）は先払いなので、融資事務手数料11万円と併せて原価に算入です。
取得税は還付があるとか、固都税は年額原価にならないとか、いろいろありますが、
今回は借入に際し金融機関へ提出する事業計画書ベースで説明しております。
と、いうことで、原価の総額は1,757万円、1区画あたりの原価は586万円、1区画あたりの利益は104万円です。
販売が長期化すれば金利も固都税も原価に上乗せされます。（早く買ってくれたほうが値引きできるYO！）
水道メーター、メーターボックス、外構工事の一部負担金（20万円くらい）が売買代金とは別に発生する分譲地も多いですが、
本事業においてはそういった項目を設けておりません。
事業内容の公開をすると決めた段階では予想できておりませんでしたが、やっぱり不特定多数の方から閲覧されているとなると、
「印象良く見られたい」という浅はかな思いが強くなり、本来やりたい売出価格にできなくなってしまったというホンネ。
本当は利益150～200万円の設定で販売開始したいんです。
でも、そのためには素地を安く買わなければならないし、分譲地を高く売らなければなりません。
素地売主、弊社、分譲地買主、みんなWIN-WINを目指すなら、まずは弊社以外の2者をWINNERに。
金の亡者である私が、欲望を押し殺し、聖人君子のような高潔な采配をする本事業。
販売経過も随時報告しますので、皆様お楽しみに！
そして、住宅用地をお探しの方、お問い合わせお待ちしています。
3月は怒涛の全日営業対応です。日曜・祝日は事前にご連絡ください。
今月もウィンエステートをよろしくお願いいたします。
